|
|
|
nazwa/adres bloga:
data utworzenia:
2010-12-20
blog czytało: 702720
wpisów: 65
komentarzy: 51
MULTI.mojdomdlaciebie.pl prezentuje historię specjalnego blogu, w którym pokazywaliśmy nowy sposób na budowanie w trybie inwestorstwa zastępczego. Staraliśmy się aby był to rzetelny opis przebiegu realizacji budowy domu "Alan z basenem", redagowany i prowadzony przez specjalistów firmy Multi Przyjemność Budowania. Zapraszamy do zapoznania się z historią tej budowy.
|
|
LOGOWANIE
Statystyki mojdomdlaciebie.pl
Liczba blogów:
226
Liczba postów:
2032
Liczba komentarzy:
3088
Aktualnie zalogowanych:
0
|
 ARCHIWUM2011 styczeńJest kredyt! Ucieszyliśmy się, że na bazie naszych obliczeń bank podjął przychylną Inwestorowi decyzję, bez konieczności wprowadzania poprawek bądź uzupełnień. I wszystko byłoby w porządku, gdyby nie fakt, że analityk bankowy narzucił jeden warunek: wypłaty kredytu muszą być w równych transzach oraz w równych terminach.
Musimy przyznać, że mimo bogatego doświadczenia ten warunek nas zaskoczył. Sytuacja o tyle wydawała się problematyczna, że każdy etap budowy jest bardzo zróżnicowany, zarówno pod względem okresu trwania jak i kosztów. Inwestor oraz nasz zespól byli już gotowi do rozpoczęcia kolejnych prac. Nie mogliśmy pozwolić sobie na utratę cennego czasu. Niezwłocznie rozpoczęliśmy poszukiwania rozwiązania. I udało się. Ponownie przeanalizowaliśmy sytuację, sprecyzowaliśmy wytyczne do podziału na równe części, a co najważniejsze spisaliśmy uwarunkowania i zagrożenia, jakie mogą nas spotkać w dalszym toku pracy, np. przy doborze materiałów oraz wykonawcy. Finalnie okazało się, że zapis o transzach nie stanie na przeszkodzie w wybudowaniu domu. Znaleźliśmy rozwiązanie, dzięki któremu wszystkie formalności związane z kredytowaniem inwestycji zostały pomyślnie zakończone. Otrzymanie kredytu obostrzone jest wieloma warunkami. Już samo złożenie takiego wniosku, który za pierwszym razem zostałby przyjęty przez bank, bywa często nieosiągalne. Niejednokrotnie trzeba zmienić obliczenia, donieść kolejny dokument…Zniechęcenie pojawia się już na samym początku. Działając w pojedynkę, poszukiwanie optymalnego rozwiązania może okazać się problematyczne i w rezultacie opóźnić rozpoczęcie inwestycji. Zanim pomyślimy, że znaleźliśmy się w sytuacji bez wyjścia, warto skonsultować się z fachowcem, który profesjonalnie zadba o pewny start naszej inwestycji.   Poznaliśmy już potrzeby i oczekiwania klienta wobec nas i naszych usług, poznaliśmy różne opinie na temat projektu. Teraz czas na sprecyzowanie wyobrażeń Inwestora dotyczących domu, w formie bardziej konkretnej a mianowicie - liczb.
Jest to pierwszy etap naszej współpracy z Inwestorem, sformalizowany w postaci umowy na przygotowanie planu budżetu. W ramach tej umowy przygotowujemy wycenę pełnej inwestycji, uwzględniając przy tym wszystkie informacje przekazane przez Inwestora, począwszy od ogrodzenia placu budowy, skończywszy na glazurze w kuchni, kranach oraz pracach ogrodniczych. Plan budżetu to pewnego rodzaju inwentaryzacja oczekiwań i wyobrażeń Inwestora, jeszcze inaczej mówiąc – plan budżetu to osadzenie marzeń w realiach czasowych i finansowych. Po co ten plan? Często Inwestorom wydaje się, że jest to etap zupełnie niepotrzebny – przecież „znają” koszt wybudowania domu, mają kosztorys lub wycenę hurtowni, a czasem nawet ofertę Wykonawcy, dodatkowo znajomy czy sąsiad potwierdził, że za tyle właśnie wybudował swój całkiem podobny dom. Takie podejście jest błędne i bardzo ryzykowne z kilku powodów. Inwestor bowiem otrzymuje z różnych źródeł skrajnie odmienne informacje o poziomie wydatków, jakie musi ponieść – od kwot dalece zaniżonych w katalogach projektów gotowych, poprzez kosztorysy i wyceny, które przygotowywane są na bazie pewnych schematów i współczynników ze średnim poziomem cen z minionego kwartału, aż do uniwersalnych, opartych na szablonach ofert hurtowni i Wykonawców. Z całą sympatią również do znajomych czy sąsiadów, ich opinie również mogą okazać się nieprzydatne z prostego powodu – ten sam dom może być wybudowany z zupełnie różnych materiałów, przez całkiem innego Wykonawcę, w innym czasie, a co najważniejsze może być wykończony w dalece odmiennym standardzie. Można więc przyjąć, że każda z wycen jest poprawna. Za każdą z tych kwot wybudujemy dom. Ale czy na pewno będzie to dom, o którym marzyliśmy? Pamiętajmy – będziemy w nim mieszkać przez długie lata. Zaplanuj budżet z przyjemnością I tu właśnie niezbędna jest nasza usługa i indywidualny, stworzony na bazie precyzyjnie dobranych pytań, budżet inwestycji. Opracowanie to uzmysławia Inwestorowi realny poziom wydatków, które musi ponieść, jeśli chce wybudować właśnie ten dom, właśnie w tym czasie i właśnie tak wyposażony. Ta wiedza bywa często bardzo bolesna, ponieważ przekazane przez nas informacje nie zawsze są spójne z wyobrażeniami klienta Finalnie jednak inwestorzy są wdzięczni za wiarygodną informację, za szanse na weryfikację założeń, za uniknięcie kosztowych przestojów czy stresujących sytuacji. Z tą wiedzą nie zostawiamy Inwestora samego. To dalszy ciąg naszej usługi w ramach umowy na przygotowanie planu budżetu. Na bazie wszystkich czynności wstępnych (analiza oczekiwań Inwestora, analiza projektu, precyzyjny wywiad z Inwestorem), którym poświeciliśmy dużo czasu i uwagi, znamy już priorytety Inwestora, wiemy jakimi kryteriami kierował się przy wyborze domu, czego od niego oczekuje. Możemy wówczas wskazać, w których momentach w całym procesie budowlanym można wygenerować znaczne oszczędności, tak aby zrealizować marzenie, bez uszczerbku na właściwościach domu. Podpowiadamy również alternatywne rozwiązania, przestrzegamy przed popełnianiem podstawowych błędów organizacyjnych na budowie, zwracamy uwagę na często bagatelizowany, ale jakże kosztowny czynnik jakim jest czas w procesie budowlanym. Zdarzały nam się przypadki, w których na bazie przekazanej przez nas wiedzy Inwestor podejmuje decyzję o wprowadzeniu zmian w projekcie, a bywają nawet decyzje o zmianie całego projektu. Czasem jedynie słusznym rozwiązaniem jest odłożenie budowy na następny rok. Te wszystkie decyzje są dobre, są bowiem mniej kosztowne, mniej ryzykowne niż rozpoczęcie budowy, a następnie zatrzymanie jej w trakcie lub rozpaczliwie poszukiwanie źródeł dodatkowego finansowania. Kolejnym atutem umowy na plan budżetu w przypadku, gdy Inwestor stara się o kredyt, jest wiarygodna informacja dla banków. W ramach tej umowy świadczymy na rzecz Inwestora usługę zwianą z przygotowaniem kalkulacji i wypełnieniem stosownych druków do banku. Staramy się przy tym uniknąć dwóch bardzo niepożądanych sytuacji – niedoszacowania lub przeszacowania inwestycji. Zwracamy również uwagę na dodatkowy aspekt naszej współpracy – zaczynamy od małej umowy, od jednego etapu, od poznania się, od poznania inwestycji, od zaakceptowania standardów naszej pracy. Dla domu Inwestora, o którym piszemy na niniejszym blogu, również opracowywaliśmy plan budżetu. Przygotowując pytania i zagadnienia do omówienia z Inwestorem mięliśmy bardzo solidną bazę zarówno na stan surowy otwarty jaki i stan surowy zamknięty, ponieważ (przypominamy) Inwestor jest jednocześnie Architektem, autorem projektu. Projekt od razu uwzględniał rozwiązania, które Inwestor chciał w przyszłości zastosować. Mimo wyjątkowej sytuacji, nie pominęliśmy tego etapu , co okazało się cenne w dalszej współpracy. Oto kilka przykładowych ważnych informacji, o których dowiedzieliśmy się my lub, które uświadomiliśmy Inwestorowi: basen – trzeba pamiętać, że ten element budynku wymaga szczególnej uwagi, wymusza ciągłą współpracę ze specjalistyczną firmą, chociażby jej obecność na wszystkich etapach powstawania basenu (zbrojenie, zalewanie płyty dennej, uszczelnianie, ścianki niecki, komora techniczna aż do montażu wyposażenia); panele drewnopodobne na części elewacji – świadomy wybór takiego rozwiązania: montaż elementów drewnianych generuje wiele problemów na etapie wykonawstwa (mocowanie, wykończenie miejsc łączenia z tynkiem, itp.) oraz w czasie eksploatacji (konserwacja, odkształcanie, zacieki od opadów); rozwiązania zasugerowane przez Inwestora, będące dla nas wyzwaniem to zebranie informacji i ofert rynkowych, a w rezultacie przygotowanie analizy porównawczej np. na kocioł (atmosferyczny, kondensacyjny, stałopalny), rekuperację, solary, technikę basenową, okładziny drewniane schodów i podłogi z drewna, drzwi wewnętrzne. To tylko kilka przykładów z bardzo obszernej listy pytań. Solidna analiza zebranych informacji pozwoliła doradcy budowlanemu na doprecyzowanie i urealnienie budżetu inwestycji. W przypadku innych klientów często dopiero na bazie zadawanych przez Doradcę pytań orientują się jak wiele zagadnień muszą rozważyć, uświadamiają sobie często wątpliwości, o których zupełnie nie pomyśleli, dostrzegają jaki ogrom wiedzy trzeba posiadać, aby wybudować dom. Podczas takich rozmów zawsze tłumaczymy na czym pewne rozwiązania polegają, czemu służą i jakie niosą korzyści. Inwestor przekazał Doradcy precyzyjną informację dotyczącą pożądanego czasu trwania budowy. Nasze zadanie polegało na zweryfikowaniu realności tego założenia i wyłapaniu ewentualnych zagrożeń. Okazało się, że proponowany termin zakończenia budowy jest osiągalny. Został więc przygotowany wstępny harmonogram prac czyli rozłożenie poszczególnych czynności w czasie. Dla naszego Inwestora plan budżetu oraz harmonogram był ważnym opracowaniem również z uwagi na ubieganie się o kredyt. Przygotowaliśmy więc dokumentację do dwóch różnych banków. Przyjęty przez Doradcę podział transz zapewniał płynność finansowania przez całą budowę i dawał możliwość rezygnacji z ostatniej transzy stanowiącej rezerwę. Ten etap współpracy mamy za sobą – mamy budżet, mamy harmonogram, mamy wniosek już rozpatrywany przez bank. Chwila cierpliwości i możemy rozpocząć przygotowania do budowy. Projekt, którego realizacja jest opisywana na tym blogu to Alan z basenem - jedna z propozycji pracowni projektowej Dom Dla Ciebie.
Odpowiednia analiza projektu jest kluczowa dla dalszych części inwestycji. Będąc jeszcze na etapie określania naszego zaangażowania w przedsięwzięcie, pracownik Multi przyjemność budowania zasięgnął opinii o projekcie u czterech osób. Każdy z tych fachowców zwrócił uwagę na inne elementy znajdujące się w projekcie. Na podstawie tak różnych opinii, Doradca miał możliwość zapoznania się z nim na kilku płaszczyznach. Poniżej cytujemy wypowiedzi Architekta, Inwestora, Doradcy budowlanego oraz Inspektora Nadzoru. Opinia Architekta zamieszczona na stronie internetowej pracowni Dom Dla Ciebie: „Ekskluzywny dom piętrowy z wewnętrznym basenem i jednostanowiskowym garażem, o atrakcyjnej nowoczesnej formie i komfortowej funkcji. Dom przeznaczony jest dla 5-cio osobowej rodziny. Parter z wygodnym salonem i kominkiem, przestronną kuchnią i obszerną jadalnią, zapewnia wysoki standard użytkowania przestrzeni ogólnodostępnej. Rozkład pozostałych pomieszczeń zapewnia czytelny rozdział części prywatnej - gabinetu do pracy od części pomocniczo-technicznej - spiżarni, pralni z kotłownią i garażu. Część rekreacyjna z basenem wewnętrznym usytuowana jest w części ogrodowej budynku i połączona bezpośrednim przejściem z częścią mieszkalną. Piętro przekryte jest dachem o nachyleniu 40 stopni, podniesionym na ściankach kolankowych na wysokość: 1.35 m. Na piętrze zaplanowano część prywatną. Rozkład pomieszczeń zapewnia skuteczny rozdział części sypialnej dla rodziców - sypialnia z widokiem na ogród + garderoba z osobną łazienką, od części przeznaczonej dla dzieci - dwa osobne pokoje, każdy z małą łazienką. W części centralnej piętra zapewniono doświetlenie od frontu i od strony ogrodowej, w celu wykorzystania tej przestrzeni na inne cele np. rekreacyjne. Można tutaj wydzielić jedno pomieszczenie dostępne z części komunikacyjnej, sypialni rodziców i garderoby. Dom wyposażony w nowoczesne systemy instalacji wewnętrznych: kolektory słoneczne, wentylację mechaniczną z rekuperatorem i gruntowym wymiennikiem ciepła.” Opinia naszego Inwestora: „Prosta, ale ciekawa bryła, nowoczesny wygląd, dobrze doświetlone wnętrza, szczególnie salon, projekt idealny na działkę z wjazdem od południa. Zawsze marzyliśmy o wygodnym domu, gdzie każdy będzie miał przestrzeń tylko dla siebie. Komfortowe pokoje dla dzieci, pracownia przy naszej sypialni i duża garderoba to spełnienie marzeń. Jak w każdym domu - sercem jest kuchnia - otwarta, bo muszę mieć oko na wszystko co się dzieje w domu. Wybraliśmy ten projekt również ze względu na jadalnię, na tyle dużą by przy stole mogli usiąść wszyscy domownicy i zaproszeni goście. Chcieliśmy, by dom był funkcjonalny, więc zwróciliśmy szczególną uwagę na pomieszczenia gospodarcze: spiżarnię i dużą kotłownię. Ktoś mógłby powiedzieć, że może garaż jednostanowiskowy to za mało, ale to ma być dom dla nas, a nie dla samochodów.” Opinia Inspektora Nadzoru: „Budynek charakteryzuje się rozwiązaniami konstrukcyjnymi typowymi dla budownictwa mieszkaniowego. Elementem konstrukcyjnym, któremu trzeba poświecić więcej uwagi jest niecka basenu. Koniecznym będzie szczegółowy odbiór zbrojenia: płyty dennej basenu, ścian basenu i komory technicznej. W trakcie wznoszenia konstrukcji niecki basenu, niezbędna będzie stała współpraca z firmą montującą osprzęt instalacji basenowej. Przy wykonywaniu konstrukcji dachu i pokrycia należy również zwrócić większą uwagę na tworzenie konstrukcji lukarn dachowych i ich pokrycie (odwodnienie). Związane jest to z oryginalną bryłą lukarn, odbiegającą od typowych rozwiązań spotykanych w budownictwie jednorodzinnym. Charakter indywidualnie zaprojektowanych lukarn podkreśla nowoczesną linię budynku.” Opinia naszego Doradcy zajmującego się realizacją i nadzorem całego przedsięwzięcia: „Ciekawa, nowoczesna architektura. Dobrze przemyślane rozwiązania w projekcie pozwoliły na płynne przejście w fazę przygotowawczą, bez konieczności optymalizacji założeń. Wskazane tam materiały są świetnym zrównoważeniem efektu i kosztu. Przykładem są np. ściany z ceramiki, ocieplone styropianem - jest to najlepszy stosunek izolacyjności do ceny. Przyjęte tradycyjne technologie nie wymagają szukania specjalistów (poza techniką basenową). Fragmenty elewacji zostały zaprojektowane z materiału drewnopochodnego, zamiast drewnianego. Wybór materiału jak najbardziej słuszny, ponieważ wykorzystanie drewna komplikowałoby wykonawstwo i wymagałoby okresowych konserwacji.” Zebrane z kilku źródeł materiały posłużyły naszemu Doradcy do przygotowania indywidualnie dobranego zestawu pytań dla Inwestora. Tworzą one podstawę to stworzenia naszej pierwszej usługi, jaką jest Plan Budżetu.
Zaczynamy naszą pracę od spotkania z Inwestorem (takich spotkań w fazie wstępnej jest zazwyczaj kilka). To bardzo ważny moment, ponieważ musimy dowiedzieć się jak najwięcej, aby przedstawić Państwu optymalną propozycję
W opisywanym przypadku sytuacja jest wyjątkowa. Inwestor bowiem jest Architektem i jednocześnie autorem projektu swojego domu. Chce zrealizować swoje marzenie – budowę domu, w którym zamieszka z rodziną. Etap doboru projektu, ewentualne zmiany architektoniczne, dostosowania do działki budowlanej – to wszystko Inwestor ma już za sobą. Spotykamy się w momencie, gdy staje przed zadaniem urzeczywistnienia swoich planów. Jako Architekt zdaje sobie sprawę jak czasochłonnym przedsięwzięciem jest budowa domu. Będąc osobą zaangażowaną zawodowo, a jednocześnie ceniącą życie rodzinne, rozpoczyna poszukiwania wykonawcy, który kompleksowo zająłby się poprowadzeniem jego inwestycji. Swoje zapytanie zamieścił właśnie na stronach internetowych. Odpowiedź na jego ogłoszenie była dla nas ogromnym wyzwaniem. Nie często zdarza się Architekt i Inwestor w jednej osobie. Oto kilka podstawowych oczekiwań, które poznaliśmy podczas spotkania: „ wybudować dom w pełni zgodny z projektem, bez rozwiązań zastępczych czy innych tego typu ” „ optymalnie dobrać materiały i technologię, bez szkody dla charakteru projektu ” „ zaoszczędzić czas, uniknąć przestojów w budowaniu” „ stale monitorować przebieg budowy” „ zapewnić fachową kontrolę wszystkich technicznych aspektów” „ skorzystać z dobrych warunków zakupowych na materiały budowlane” Dodatkowo Inwestor oczekuje wsparcia przy ustalaniu warunków kredytowych z bankiem, tak aby zapewnić płynność finansowania inwestycji. Zanim sprecyzujemy zakres naszych usług, poznajmy jeszcze najważniejszy element, a mianowicie projekt. Pytania pojawiają się już na samym początku przygody z własnym domem. Zaczyna się od wyboru projektu. Często w takiej sytuacji potrzebujemy wsparcia Architekta, który stworzy indywidualny, dopasowany do naszych potrzeb projekt, spełniający równocześnie wytyczne zawarte w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Zdarza się również, że po zakupieniu projektu gotowego, wracamy do pracowni architektonicznej z zapytaniem o polecenie Wykonawcy. Chcemy przecież, aby budową naszego domu zajmowali się tylko kompetentni i rzetelni fachowcy. Kolejną sprawą jest dobór odpowiedniego kredytu. Bardzo niebezpieczne jest zarówno niedoszacowanie jak i przeszacowanie inwestycji. Przy tworzeniu kosztorysu bankowego niejednokrotnie sięgamy po poradę doradców finansowych, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie trwania budowy. Ogrom wątpliwości, chaos informacyjny oraz „zapotrzebowanie” na poradę lub wsparcie najlepiej widać w Internecie. Obserwując wpisy na forach, blogach, portalach budowlanych, zwróciliśmy uwagę, że większość piszących o budowach to osoby prywatne, które przed rozpoczęciem inwestycji nie miały nic wspólnego z tą branżą. Poszukują więc odpowiedzi na zagadnienia związane ze wszystkimi etapami budowy, wierząc, że otrzymają fachową poradę. Nasze podejście do budowania jest odmienne z kilku powodów:
Podczas gdy dla wielu znalezienie rozwiązania to już sukces, naszą dewizą jest sprawić, aby problem w ogóle się nie pojawił. Naszą pracę będą mogli Państwo śledzić na przykładzie budowy domu energooszczędnego Alan z basenem. KOMENTARZE
Gość 21.01.2011, 11:53  Witam! To opracowanie "Pozwolenia na budowę - co warto wiedzieć" na stronie Dom Dla Ciebie to też jest Wasze? Zastanawiam się na jego zakupem, bo ciekawie to wygląda jak na symboliczne 5 zł :D może się do czegoś przyda. 21.01.2011, 16:31  Tak, jesteśmy autorem tego opracowania. Dokument ten zawiera najistotniejsze kwestie, z którymi spotka się każdy, kto zakupił projekt domu i zamierza tą inwestycję zrealizować. Zapraszamy na stronę pracowni Dom Dla Ciebie, gdzie można zapoznać się z tematyką opracowania. Przedstawiony jest tam również fragment tego dokumentu. Chciałabym jednakże zwrócić uwagę, że jest to opracowanie ogólne, natomiast, jeżeli zakupi Pan to opracowania, wówczas zostanie ono przygotowane indywidualnie, na potrzeby Pana inwestycji. .jpg)
ARCHIWUM WPISÓW» 2012 lipiec » 2012 czerwiec » 2012 maj » 2012 kwiecień » 2012 marzec » 2012 luty » 2012 styczeń » 2011 grudzień » 2011 listopad » 2011 październik » 2011 wrzesień » 2011 sierpień » 2011 lipiec » 2011 czerwiec » 2011 maj » 2011 kwiecień » 2011 marzec » 2011 luty » 2011 styczeń  |
.gif)
Serwis multi.mojdomdlaciebie.pl korzysta z technologii przechowującej i uzyskującej dostęp do informacji w urządzeniu końcowym użytkownika (w szczególności z wykorzystaniem plików cookies). Zgoda wyrażona na korzystanie z tych technologii przez multi.mojdomdlaciebie.pl lub podmioty trzecie w celach związanych ze świadczeniem usług drogą elektroniczną może w każdym momencie zostać zmodyfikowana lub odwołana w ustawieniach przeglądarki. Więcej informacji znajdą Państwo w zakładce Polityka dotycząca cookies
